2017
Mietrecht
Betriebskosten – Rechtsprechungsänderung des BGH!
Bislang galt: Nur wenn eine eindeutige Vereinbarung zur Übernahme der Betriebskosten – und diese mussten entweder genau bezeichnet werden oder aber auf die BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO Bezug genommen werden – dann musste der Mieter diese neben der Miete bezahlen.
Nach neuester Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.02.2016, BGH VIII ZR 137/15) genügt entgegen der früheren Rechtsprechung die bloße Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Damit seien immer die Betriebskosten nach § 2 BetrKV gemeint, so das Gericht. Lediglich die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen weiter explizit genannt werden.
Diese Auslegung wird wohl auch für Gewerbemietverhältnisse gelten müssen. Weiterhin hat man davon auszugehen, dass bei einer Änderung des Betriebskostenkatalogs die Umlage sich ebenfalls entsprechend ändert. Allerdings wird man weiterhin darauf bestehen müssen, dass nachträglich neu eingeführte Betriebskosten nur dann umgelegt werden können, wenn eine sog. Öffnungsklausel im Vertrag vereinbart wurde.
Marc Zenner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Bankrecht
Streit um Kündigung von Bausparverträgen endgültig beigelegt?
Die Praxis der Bausparkassen, gut verzinste Alt-Verträge zu beenden, hatten viele Kunden und Verbraucherschützer als unrechtmäßig empfunden. Für einen Großteil dieser Fälle hat der Bundesgerichtshofs mit zwei Urteilen vom 21.02.2017 (Az. XI ZR 185/16 und IX ZR 272/16) zu Gunsten der Bausparkassen Recht gesprochen.
Verbraucher, deren Bausparvertrag von der Bausparkasse gekündigt wurde, sollten nach der neuesten Rechtsprechung des BGH prüfen, ob es sinnvoll ist, gegen die Kündigung vorzugehen. Der BGH hat die Rechtslage zwar in einigen Fallkonstellationen nunmehr zu Gunsten der Bausparkassen geklärt. Es gibt jedoch noch weitere Fallgestaltungen, für die noch keine Rechtssicherheit besteht. In manchen Fällen kann der Bausparer auch die Kündigung verhindern oder hinauszögern.
Bereits seit längerem anerkannt ist: Bausparkassen können Bausparverträge wirksam kündigen, bei denen die Bausparsumme komplett angespart ist (§ 488 Abs. 3 BGB). Denn Zweck des Bausparens ist nicht die zinsgünstige Geldanlage, sondern ein Bauspardarlehen zu bekommen.
In der Kanzlei Dr. Waldhorn & Partner steht Ihnen hierfür Frau RAin Sandra Schmitt, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht, zur Verfügung.
Mietrecht
Mietrecht
Wann ist die Miete rechtzeitig bezahlt, wenn das Geld überwiesen wird?
Mit Urteil vom 5.10.2016, Az. VIII ZR 222/15, hat der BGH nunmehr für das Wohnraummietrecht entschieden, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nach dem Gesetz im Falle einer Überweisung alleine darauf ankommt, dass die Überweisung vom Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats ausgelöst wird. Falls das Geld dann zu einem späteren Zeitpunkt dem Vermieter gutgeschrieben wird, erfolgte die Mietzahlung dennoch nicht „unpünktlich“ und es droht deshalb auch keine Kündigung des Mietverhältnisses. Eine AGB-Klausel im Mietvertrag, die alleine auf den Eingang des Geldes beim Vermieter für die Rechtzeitigkeit abstellt ist dann gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt wird. Fazit: Mit einem Dauerauftrag spätestens für den 2. Werktag im Monat ist man auf der sicheren Seite als Mieter!
Ansprechpartner rund ums Mietrecht in unserer Kanzlei ist Fachanwalt Marc Zenner.
Bankrecht
Verbraucherfreundliches Urteil zum Widerrufsrecht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil v. 22.11.2016 – XI ZR 434/15 über eine auf den ersten Blick der gesetzlichen Musterwiderrufsinformation gleichende Belehrung zu einem Darlehensvertrag zu entscheiden gehabt und diese für ungenügend erachtet.
Unter anderem enthielt die Widerrufsinformation den folgenden Satz zum Beginn der Widerrufsfrist: "Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (z.B. Angabe des effektiven Jahreszinses, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrags, Angabe der für die Sparkasse zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat".
Inhaltlich benennt die Widerrufbelehrung Beispiele für zu erteilende Informationen, die für Immobiliendarlehen teilweise überhaupt nicht vorgeschrieben sind, zB die „Aufsichtsbehörde“. Der BGH hielt das nicht für grundsätzlich unzulässig. Es müssen sich dann aber auch die Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde tatsächlich im Text des Vertrags auffinden lassen.
Im konkreten Fall hatte die Sparkasse keine Angaben zur Aufsichtsbehörde gemacht. Deshalb waren die Belehrung falsch und die Informationen nicht vollständig erteilt. Der Vertrag war demnach widerruflich.
Das Widerrufsrecht für Darlehensverträge, die nach dem 10.06.2010 abgeschlossen wurden ist auch nicht am 21.02.2016 erloschen, sondern kann grundsätzlich immer noch ausgeübt werden.
Verbraucher, deren Vertrag möglicherweise eine falsche Widerrufsinformation enthält sollten sich durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten lassen.
In der Kanzlei Dr. Waldhorn & Partner steht Ihnen hierfür Frau RAin Sandra Schmitt, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht, zur Verfügung.